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CONDOMÍNIOS PODEM RECORRER AO PROCON?


Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) equiparou os condomínios a consumidores e reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor para relações envolvendo fornecedores e prestadores de serviços, permitindo que os síndicos recorram ao PROCON. A decisão facilita a busca do Direito pelos condomínios em processo judiciais, pois houve o reconhecimento de que os condomínios são consumidores pelo STJ.

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 O Procon tem a competência de mediar e resolver conflitos desta natureza, porque ele é quem fiscaliza os estabelecimentos comerciais.


 Aplica as penalidades do CDC, que vão desde multa até a interdição do local (exemplos); prevenindo a ocorrência de novos danos aos clientes. O Procon não é competente para impor o cumprimento de acordos; pode o consumidor recorrer à Justiça para exigir o que foi combinado.


 

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COMO REGULAMENTAR A LOCAÇÃO DE ÁREAS PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL


Em geral a Convenção do condomínio residencial define o uso como estrito aos residentes e condôminos. Gera impasse ao síndico ou gestores, se a incorporadora permite a exploração de serviços (salão de beleza, bar na piscina). Como o síndico viabiliza o trabalho de terceiros para explorar esses pontos comerciais sem ferir a Convenção? Ou, nesse caso, seria obrigatório mudar a Convenção? Como resolver?

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Estamos tratando dos condomínios onde o objetivo é ofertar serviços e itens de lazer (salão de beleza, padaria, cinema, minimercados e escolas infantis) ao morador. Estes espaços devem ser ocupados mediante locação, até para alavancar o orçamento do próprio condomínio. Os interessados em explorar o espaço devem assinar contrato comercial escrito, contendo as garantais locativas e demais termos contratuais. Porém, este documento precisa antes, obrigatoriamente, ser levado ao crivo da assembleia de condôminos, sob pena de nulidade.


 

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CONDOMÍNIO: PRINCIPAIS CONCEITOS


Com base em estudos e ampla vivência na área, reúnese aqui uma breve sistematização sobre as principais questões do Direito pertinentes à gestão e tomada de decisões dos síndicos, condôminos e demais profissionais envolvidos com o Condomínio. Claro que esse cotidiano traz questões inesgotáveis, pois a ação humana certamente é a que mais contribui tanto para a ocorrência de problemas quanto de soluções. De qualquer maneira, este roteiro apresenta uma base de esclarecimentos sobre o Condomínio.

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Assembleia Geral é a reunião oficial dos condôminos e moradores, regida pelas leis internas do condomínio, podendo ser ordinária (realizada apenas um vez por ano para eleição de Síndico, Subsíndico e dos membros do Conselho, aprovando-se ou não as contas da gestão anterior, e a previsão orçamentária para os doze meses seguintes); ou extraordinária (é convocada sempre que for necessário discutir e aprovar, ou não, assuntos extraordinários, rateio extra, obras, reformas e demais temas). Somente os assuntos que constam na Ordem do Dia é que podem ser objeto de debate e deliberação nas assembleias.


 

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EXPLICANDO CONDOMÍNIO


Todos desejam possuir a casa própria e, quando atingido, torna o desejo uma realidade. Mas é importante pensar no que isso significa, para que este desejo não se transforme em fonte de problemas. Por isso, pense bem na sua renda, lembrando-se ser necessário pagar também as contas de água, luz, gás, IPTU e a taxa mensal de condomínio, montante vultuoso que pode impedir o pagamento do financiamento do imóvel. Visite o condomínio, procure o síndico e pergunte sobre os valores das taxas ordinárias e extraordinárias já aprovadas que incidem todo mês.

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Quando não houver individualização entre os condôminos das contas de água, esgoto e gás, todos têm a obrigação de dividi-la, pagando a respectiva quota parte. As taxas condominiais são cobradas para pagar as despesas de todo o condomínio e, se houver aumento das despesas, a taxa também poderá ser aumentada por válida, regular e eficaz decisão da assembleia geral de condôminos e voto dos condôminos. Mesmo se o apartamento for seu único bem de família, ele pode ser leiloado ou retomado, para pagamento da dívida com o condomínio ou do financiamento imobiliário com o banco.


 

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DAS DIVERSAS PENALIDADES E APLICAÇÃO DE MULTAS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO


A aplicação de penalidades aos condôminos é um dos assuntos mais importantes e que causa as principais diferenças de opiniões em condomínio. A antiga Lei Federal nº. 4.591/64, que regia os condomínios, estabelecia que o condômino que não pagasse a respectiva taxa mensal ao condomínio, estaria obrigado a pagar os juros moratórios convencionados (ou seja, previstos na Convenção). Atualmente, a Lei Federal nº. 10.406/2002 (Código Civil) disciplina a matéria e determina que, mesmo que os juros não estejam previstos em Convenção, eles sejam de 1% (um por cento) ao mês e a multa moratória de até 2% (dois por cento) sobre o débito (artigo 1.336,§1º.). Cabe esclarecer que, num embate de entendimentos entre a atual legislação que rege os condomínios edilícios (Código Civil) e a respectiva Convenção condominial, prevalecerá sempre a lei, porque esta é a norma que atinge a todos, enquanto que a Convenção de condomínio faz-se obrigatória no âmbito do condomínio.

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Regras são aplicáveis ao locatário, se este tiver conduta antissocial, respondendo forçosamente o proprietário pelos atos de seu inquilino. As dívidas de condomínio não obtêm a proteção da alegação do bem de família, porque a natureza da obrigação é ‘propter rem’ (próprio da coisa), que configura exceção e não permite que seja invocado o instituto do bem de família.


 

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DESPESAS E RECEITAS NÃO CONFEREM COM O ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO


A Assembleia Geral Ordinária anual, tem como um dos objetivos, aprovar a peça orçamentária do condomínio para o ano corrente, visando o equilíbrio entre receitas e despesas; mas, às vezes, as contas fogem ao controle, situação que deverá ser resolvida pelo síndico.

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   • A responsabilidade legal (civil ou criminal) e pessoal é do síndico, que pode ser penalizado caso sejam constatadas irregularidades;

   • É uma situação que traz outros riscos, como o não pagamento dos salários dos funcionários e a impossibilidade de comprar produtos necessários (de limpeza, elétrica etc.), acarretando falta de manutenção e gerando o caos;

  • Pode provocar um ambiente de discórdia, desconfiança e muito bate-boca entre os próprios condôminos, arrastados a uma confusão que será difícil de contornar para que se retorne ao caminho suave e correto.


 

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COMO EXPLORAR SERVIÇOS EM CONDOMÍNIO


Condomínios entregues pelas construtoras com espaços para salão de beleza e bar de piscina, entre outros serviços, nem sempre dispõem de Convenção permitindo a exploração comercial dessas áreas.

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O locatário não poderá realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não pode alterar a forma nem a cor da fachada e das partes e esquadrias externas; não poderá também utilizá-las ‘de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes’.


A rotina do condomínio também não pode ser alterada e a clientela deve se restringir aos condôminos, para não comprometer a segurança e integridade patrimonial e pessoal dos condôminos, nem a característica (residencial ou comercial) do condomínio.


 

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LEILÃO DE IMÓVEL NO CONDOMÍNIO: QUEM É O CREDOR?


O leilão judicial é uma forma de aquisição de bens antecedidos de processos judiciais, de nível municipal, estadual ou federal, de ações variadas, como criminais, fiscais, trabalhistas, dívidas, entre outros. Esses leilões são realizados como atos oficiais determinados pelo juiz e objetivam a venda de bens para quitar dívidas com os credores. O inicio se dá com a ação judicial movida pelo credor contra o devedor, que, após a condenação, pode acarretar a penhora dos bens (ato de apreender e guardar judicialmente os bens do devedor para garantir o pagamento da dívida).

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Após a penhora, os bens são avaliados por um oficial de justiça ou perito nomeado pelo juiz. O leilão judicial é realizado online e os lances são feitos pela internet, através de uma plataforma de leilões autorizada pelo tribunal. O arrematante é a pessoa que oferece o maior lance pelo bem e, após a arrematação, ele deve efetuar o pagamento conforme estabelecido no edital que, pode ser feito à vista ou em parcelas, com uma entrada e o saldo em prestações.


 

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NOVAS CONSIDERAÇÕES SOBRE O CONDÔMINO ANTISSOCIAL


Todos ouvimos sobre as relações líquidas e de como essas interações, nos dias atuais, são construídas para não durar. Não sou filósofo, psicanalista, antropólogo ou psiquiatra, sou um Advogado dentre tantos outros excelentes profissionais. Mas, atento às constantes e imediatas mudanças pelas quais o mundo inteiro está passando, sem dizer as pessoas, o que será que está acontecendo com nossas relações? Sem resistência, à procura das respostas num e noutro canto, sem preferir essa ou aquela mentalidade, finalizada no pensamento externado do filósofo polonês Zygmunt Bauman (1.925), a primeira expressão quanto ao uso do termo ‘modernidade líquida’.

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 As relações líquidas, feitas para não durar, podem desmanchar-se a qualquer momento. As pessoas não estão mais dispostas a colocar suas vulnerabilidades e inseguranças à amostra, e nem mesmo enfrentar as dificuldades naturais de um relacionamento verdadeiro, seja ele um relacionamento amoroso ou uma amizade. Cada vez mais há a tendência de confundir amigos virtuais com vínculos sólidos.


 

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O AVCB E SUA IMPORTÂNCIA CONTRA A TRAGÉDIA DO FOGO


O AVCB é documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação apresentou as condições de segurança contra incêndio exigidas pela lei e que, nesta vistoria, o Corpo de Bombeiros levará em conta o atendimento de toda legislação pertinente à segurança contra incêndios, bem como as normas técnicas aplicáveis.

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 É comum os bombeiros chegarem a um prédio que não está em dia com o AVCB. Sempre é bom lembrar que o Corpo de Bombeiros não tem poder de polícia. Nos condomínios residenciais, os bombeiros checam o sistema de hidrantes, os extintores, a iluminação de emergência, o alarme de incêndio (que pode ser substituído por uma central de interfone com porteiro) e as escadas com portas corta-fogo. Já os prédios comerciais devem possuir ainda alarme obrigatório e, em função da área e da altura do prédio, chuveiros automáticos e equipamentos de detecção de incêndio ligados na central de alarme que, em caso de fumaça ou calor, acionam o alarme. Em prédios novos, a construtora entrega aos bombeiros um projeto com os itens de segurança do prédio.


 

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O REGISTRO DOS DOCUMENTOS NA VIDA CONDOMINIAL


A ata de condomínio é um documento importante, pois registra todos os tópicos, falas, manifestações e deliberações apresentados durante uma reunião de assembleia, razão suficiente para tornar o comparecimento ao ato assemblear determinante.

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 É altamente recomendado que sejam registradas as atas, permitindo que as decisões tomadas nas assembleias se tornem públicas. Mas, não é obrigatório o registro das atas assembleares em cartório de títulos e documentos, exceto se a convenção assim determinar.


 

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O SÍNDICO NÃO CUMPRE A DECISÃO DA ASSEMBLEIA


A Assembleia Geral Ordinária anual, tem como um dos objetivos, aprovar a peça orçamentária do condomínio para o ano corrente, visando o equilíbrio entre receitas e despesas; mas, às vezes, as contas fogem ao controle, situação que deverá ser resolvida pelo síndico.

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 Quando o síndico for profissional (sabendo-se que não há relação de emprego entre este e o condomínio), ele também poderá ser destituído, convocando-se a assembleia por no mínimo de ¼ dos condôminos, ocorrendo a votação por maioria simples dos presentes ao ato assemblear. Mas há agravantes, no caso, por exemplo, de uma ata que sofra alteração para transcrever o que não aconteceu. Isso configura crime de falsidade ideológica, cuja pena é de um a três anos de reclusão acrescida de multa, segundo determina o artigo 299 do Código Penal.


 

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PARECER SOBRE A REPRESENTATIVIDADE DO CFA E CRAs PERANTE OS SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS.


Serve o presente parecer para auxiliar os advogados e síndicos acerca das inúmeras notificações que o CFA e CRA tem feito entendendo que tanto o síndico, quanto a administradora devem ter inscrição obrigatório no conselho regional de administração sob pena de autuação e multa.

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  A qualificação técnica pode ser exigência mais do que salutar para alguém que pretenda o exercício da profissão, mas, não nos parece razoável vincular o exercício da atividade de sindicatura ou gestão condominial a um órgão de classe, e que este detenha o monopólio da fiscalização desta atuação, simplesmente porque o exercício do cargo de síndico condominial e gestão condominial são multidisciplinares e atrelados a várias áreas de atuação.


 

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QUEM RESPONDE PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL SEM DONO?


No caso, por exemplo, de pessoas idosas, de idade avançada, que falecem sem deixar herdeiros notoriamente conhecidos ou testamento. Assim começa um período no qual sua unidade condominial entra em débito, já que não há pessoa conhecida que possa quitar as taxas condominiais vindouras.

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 Caso não apareça herdeiro num prazo de cinco anos, a unidade condominial que servia de residência ao falecido é transferida ao domínio da Municipalidade. Mas a situação não estará resolvida até a efetiva quitação do débito acumulado em todo período. No município de São Paulo, é preciso dar conhecimento da situação ao DEMAP (Departamento de Proteção do Meio Ambiente e Patrimônio), por escrito, juntando documentos comprobatórios da situação acima relatada, para as devidas providências legais de responsabilização da dívida.


 

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RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO CONDOMINIAL


Responsabilidade civil é a obrigação (dever de reparar o dano) contraída por uma pessoa, no momento em que causa algum prejuízo a uma outra pessoa. “A responsabilidade civil parte do posicionamento que todo aquele que violar um dever jurídico através de um ato lícito ou ilícito, tem o dever de reparar, pois todos temos um dever jurídico originário (o de não causar danos a outrem) e ao violar este dever jurídico originário, passamos a ter um dever jurídico sucessivo, o de reparar o dano que foi causado. O ato jurídico é espécie de fato jurídico” (Cavalieri Filho, Sergio, Programa de Responsabilidade Civil, Ed. Atlas, 2.008, p.2).

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  Fato jurídico é todo acontecimento da vida que o Direito considera relevante, são os fatos que o Direito pode ou deve interferir. Podem ser naturais, acontecidos pela força da natureza, como entre outros, o nascimento, morte, tempestade, ou voluntários quando são causados por condutas humanas que podem ser atos lícitos ou ilícitos. Os lícitos são os que estão de acordo com a lei produzindo efeitos em conformidade com o ordenamento jurídico.


 

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SETE PROBLEMAS NAS FINANÇAS DO CONDOMÍNIO


Este pequeno apontamento não encerra todos os problemas que costumeiramente acontecem nos Condomínios, sendo fruto de vivência e observação dos casos em concreto, merecendo um olhar mais detido, e pronta atuação quanto à revisão da Administração, Contabilidade e das Finanças, seja você Síndico, Gestor, Conselheiro, Morador, Investidor.

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  Ao assumir o gerenciamento do condomínio, faça imediatamente uma inspeção predial em todos os setores e estabeleça um plano de manutenção que deve ser cumprido à risca, evitando-se dinheiro mal gasto e proporcionando aplicação correta de valores, o que gerará economia futura.


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Formas de Pagamentos


           

Boletos com QRCode, barra e depósitos identificados.

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